进入2025年以后，房地产市场跌宕起伏，买与卖竞争激烈。
就比如最近，北京楼市又迎来一个重磅消息：五环外购房不再限制套数！
政策落地后，市场反应迅速，五环外的售楼处的看房量和成交量明显上升。
购买门槛越来越低，另一边，房价相比过去降价幅度不小，很多城市成交也大不如前。
面对这种情况，很多人担忧，现在卖房子是“精明”还是“糊涂”？此前王石透露的“转型势在必行”又指的是什么。
下面我们就一起来了解一下其背后的逻辑。
01、
房地产市场转变的背景分析
98年房改以后，楼市就迎来一轮快速增长期，尤其从2013年以来，房地市场就一直保持高周转、高杠杆前行，
原来销售额千亿的市场，后来发展到了2.3万亿的规模。
但这两年却突然速度慢下来，原因不外乎以下几点：
1.老百姓口袋钱不多了
这两年，不仅投资客加速抛货，甚至有很多只有一套房的刚需，也在卖房。
着急变现的原因多数只有一个：缺钱！
如果月收入难以覆盖月供，即使想保留房产，也心有余而力不足。更何况现在很多人都面临着口袋余粮不足，收入锐减，为避免法拍，就只能降价卖房。
2.对未来的担忧
有的人不得已“割肉离场”，也并不是因为缺钱，还不上贷，只因为担心价格跌跌不休，心里没底。
尤其是当初为抵抗通胀买房的群体，如果价格持续下降，不赚反亏，而且总担心不知猴年马月止跌，这种情况下，为避免更多损失，他们就会选择先落袋为安。
叠加市场买涨不买跌的心理，越是价格下降，越没人愿意接盘，而越不买，价格就越下探。
说白了，当大家都恐惧的时候，你就会更恐惧，这就是真正的人性。
02、
房价真的一去不复返了吗？
2020年楼市调整至今已经有三年多，从市场反馈情况来看，很多城市的房价跌幅空间高达30%，这种趋势前所未有。
而且现在市场分歧也很大，有的人觉得房价一去不复返，以后可能基本上都会跟马爸爸说的，“价格如葱”。
所以，他们即便手上有钱，也不着急买房。
还有的人认为，市场以后会慢慢趋于稳定，手上有房子的人也不用太着急卖，可以等市场恢复到预期价格。
每个人都有自己的正确理解，但是深入研究就不难发现，房价真的一去不复返了，现在卖掉多余的房子，或者更是明智之举。
比方说2020年，你在老家县城买房，单价1.2万，现在只要7000降幅空间近50%。
但是现在，要从7000再涨回到1.2万，就起码要涨100%，这种可能有多大？
下面几个关键因素一目了然：
①城镇化几乎到尽头了
城镇化率接近65%，已经接近尾声，指望农村人进城接盘，推动房价翻倍，不现实！
②供给过剩了
国家统计局数据显示，新房市场待售面积7.8亿平方米，按一套房子100平米算，也有大几百万套房子，
另外全国二手房挂牌量超730万套，再加上开发商并没有停建，以后的房子会越来越多，空置率飙升，再加上同类竞争加大，指着大涨已经没可能了。
所以，这就不难理解，当初王石为什么会提出：“高房价不会是一路都在高位，转型在将来势在必行！”的观点
说白了，他很早就已经看透了里面的趋势。
18年大家还在忙活着囤房，那时他就在喊话“活下去、活得好、活得久”，其实换个角度来看，就是叫大家要健康发展，不要盲目扩张。
而且这两年的价格也在跌跌不休，这期间，不论是哪时候卖掉房子的，基本上都少亏了。可见，卖房还是“精明”的。
不过，也有一些特殊情况，假如你手上的房子本身就是大城市核心区的稀缺资源，自己又没有更好的投资渠道，这种更具保值增值潜力的房子，卖了就可能亏大了。
过去三年，这栋房子的下行空间很小，但未来发展潜力无限，只要人口持续流入，增值机会就很大，
所以，如果手上经济条件还能支撑，就没必要着急卖房，再等等，说不定会有意外的惊喜。
如果手上持有的是城市核心区的老房子，也可以再等等。这个与政策因素有关。
城中村改造政策已经扩围到300城，姐，新增100万套货币化安置，预示着，你的老房子说不定很快将迎来改造、拆迁机会。
而且不管是改造还是拆迁，哪怕只是改造，房子本身的地理位置优势，将来不论是出租还是出售，都会带来更高的收益。
等等，又何妨！
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